전세계약 주의사항 사기 안당하는 법

오늘은 전세계약 주의사항에 대해 간단히 정리해보려고 한다. 최근 전세사기로 인해 금전적으로 고통받고 있는 피해자들이 늘고 있어 계약의 중요성을 다시금 느끼고 있다. 총 4가지의 주의사항 및 팁들을 공유했으니 이미 알고 있는 내용들이 있을지라도 끝까지 참고해 주시길 바란다.

<전세계약 전 체크리스트>

• 주변 매매가 및 전세가 확인(국토교통부 실거래가 공개 시스템 / 한국부동산원 부동산테크 / 시세정보업체 어플)
• 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 및 부채규모 확인
• 집주인의 세금 체납여부 확인(임대인 동의와 함께 납세증명서 발급)
• 선순위 보증금 확인(다가구 주택의 경우)

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① 전입신고 / 확정일자 

전세세입자의 권리를 보통 '대항력'이라는 단어로 표현하는데 이를 갖추기 위해선 전입신고와 확정일자가 필요하다. 이 2개가 있어야 '대항력 + 우선변제권'이 주어지기 때문이다.

 

대항력이란 '집을 사용할 권리 및 보증금을 돌려받을 수 있는 권리'를 말하며, 주택임대차보호법에 의해 의거한다.

 

우선변제권이란 말 그대로 (주택임대차보호법상) 임차인이 맡긴 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 임대인이 뻘짓해서 집이 경매, 공매에 넘어가더라도 낙찰금(경락대금)에 대해 우선적으로 배당받게 되는 것이다.

 

확정일자는 전세계약서를 작성하고 잔금 치른 날 당일 가까운 동사무소에 방문하여 받으시면 된다. 전입신고는 임대차 신고일로부터 14일 이내에 해야 하는데 보통 잔금날 확정일자 받을 때 바로 진행해야 주인이 뻘짓하기 전에 대항력을 갖출 수 있게 된다.

 

[경고*하지만 대항력은 전입신고 후 익일 00시부터 발생하기 때문에 잔금날 집주인이 간극을 이용해 몰래 근저당을 설정하면 답이 없다.*]

 

'사기 칠 놈은 어떻게 든 사기 친다'. 위 경고와 같은 상황이 발생한다면 정말 법적으로 어찌 손을 쓸 수도 없다. 그냥 제대로 똥 밟은 것이다. 그래도 모르고 당하는 것보다 알고 조금이라도 심리적인 대응을 하는 것이 중요하기 때문에 모바일로 부동산 등기부등본 열람을 할 줄 알아야겠다.

 

② 부동산 등기부등본 열람

보통 부동산에서 잔금을 치르기 전에 중개업자가 등기부등본을 출력해서 임차인과 임대인 앞에서 확인시켜 준다. 하지만 앞서 언급했듯이 집주인이 잔금 ~ 익일 00시 전의 간극을 이용해 어떻게든 근저당을 잡고 대출을 받는다면 대항력은 후순위로 밀려 주거의 안정이 위협받게 된다. 

 

그렇기 때문에 모바일을 이용해 '인터넷 등기소 어플'에 접속하여 전입하고자 하는 집의 등기부등본을 열람하고 해당 부동산에 설정된 모든 권리들을 확인 및 근저당 여부를 체크해 볼 수 있겠다.

 

어플에 접속하면 메인화면에 '부동산 등기열람' 또는 '등기신청사건 처리현황조회' 탭을 접속하여 결과를 조회하고 근저당 여부에 대해 더블컨펌한다.

 

③ 특약사항 추가

전세계약서를 작성하는 날 '특약 추가'를 통해 전세사기에 대한 불안감을 어느 정도 해소할 수 있다. 예를 들어, 특약사항에 '임대인은 잔금일 이후 특정 기간 동안 해당 부동산을 대상으로 근저당을 설정하지 않는다' 혹은 '계약일부터 잔금 지급일까지 해당 부동산에 대해 근저당을 설정하지 않는다' 등 특정 행위를 막기 위한 조건들을 추가해 주는 것이다. 

 

그러나 일각에선 위와 같은 내용이 들어가더라도 사실상 임차인이 사기꾼으로부터 돈을 돌려받기는 어렵다고 말한다. 이러한 특약을 어기고 집주인이 근저당을 설정해 버린다 해도 임차인 보다 은행의 우선순위가 더 높은 것이 법적인 현실이기 때문이다. 

 

[경고*전세사기 당하지 않는 가장 실질적인 꿀팁!!*]

그래서 전세사기를 당하지 않기 위해 추천드리고 싶은 것으로 이와 같은 특약을 넣는 것이다. 꼭 넣으고 실행하세요!!

"잔금은 OO월 OO일 17시 30분 OO동사무소에서 등기부를 확인 후 납입한다. 등기부 확인 후 계약시 임차인에게 공지한 것과 달라 임차인에게 손해가 발생하는 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다."

이렇게 해서 문제가 없을 시 잔금 치르고 바로 전입신고+확정일자를 진행하면 되기 때문이다. 진짜 나쁜 놈들은 잔금날 대리인 보내놓고 잔금 확인된 순간 미리 준비된 근저당 대출을 실행하여 임차인에게 빅엿을 먹일 수도 있기에 경우의 수를 따지자면 끝도 없지만 그래도 위 특약이 최선으로 보이며 하나의 문화로 정착할 필요가 있어 보인다.

 

④ 전세보증금 반환보증 가입

전세가 하락 등의 이유로 인해 임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 없는 상황이 발생 시 '보증기관에서 보증금을 대신 반환해 주는 일종의 보험상품'이다. 주택도시보증공사 기준 수도권은 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능하다. 이외에도 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 가입할 수 있다.

 

보증료는 보증금액, 계약기간, 보증료율, 주택유형, 부채비율 등에 따라 연 0.115 ~ 0.154% 내로 결정된다. 보증료는 전액 일시납부해야 한다. 참고로 연소득 4천만원 이하 저소득 가구와 연소득 6천만원 이하 신혼부부는 보증료 50% 할인받을 수 있으며, 연소득 4천만원 초과 5천만원 이하인 만 19세부터 34세 이하 청년 가구의 경우 10% 할인된다. 

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지금까지 전세계약 시 주의사항 및 팁에 대해 4가지로 나누어 살펴봤다. 사실 이런 부분들을 공인중개사가 먼저 꼼꼼하게 확인시켜 주고 세입자에게 고지를 해줘야 하는데 그러지 못한 경우들이 많아서 아쉽기만 하다. 괜히 덩달아 동네 중개사분들까지도 의심하게 되는 심리적인 효과가.... 있지만 아무튼 다들 주의사항 잘 숙지하시고 적극적으로 확인하셔서 전세생활을 안전하게 하실 수 있길 바란다.