DSR 이란 무엇일까 강화된 규제와 계산법

오늘 일하고 있던 중 친구가 보낸 뉴스링크 하나가 나의 이목을 집중시켰다. 바로 보금자리론이 DSR 규제를 받지 않고 있으며 이로 인해 수도권 내 6억원 이하의 아파트들이 씨가 마를 것이라는 내용이었다. 평소 청약만을 노리며 호시탐탐 기회를 엿보던 중 이러한 기사들을 보니 마음이 아프다. 마치 집가는 버스 막차를 놓친듯한 이 기분. 

 

6억원 이하 아파트들의 씨가 마른다는 것은 미래에 청약이 안됐을 경우 내가 수도권에서 노릴 수 있는 부동산의 평균가가 최소 6억원 이상일 확률이 높다는 뜻이고 이는 또 DSR의 규제로 인해 내가 실질적으로 부담해야하는 현금의 액수가 더 커지던가 매매를 포기하던가 둘 중 하나라는 것이다.  

 

여러가지 생각들이 교차하던 와중 문득 DSR 이란 정확히 무엇을 의미하고 계산은 어떻게 이루어지는지 궁금해졌다. 

 

 

DSR 이란?

DSR은 영어로 'Debt Service Ratio'의 약자이며, 한글로는 '총부채원리금상환비율'이라는 뜻이다. 오우야.. 이름만 들어서는 감잡기가 쉽지 않다. 대충 부채랑 원리금 간에 어떠한 비율을 얘기하는 것 같은데 일단 부채랑 원리금이라는 용어도 막 와닿지는 않는다.

 

우선 DSR 이란 용어 자체에 '소득'의 개념이 포함되어 있지 않아서 뜻을 유추하기도 쉽지 않고 또 외우기도 쉽지 않다. (나만 그런가...??) 그래도 DSR에 대해 간략히 정리해봤다.

 

[참고*DSR의 Service라는 단어에는 '이자를 지불하다'라는 동사뜻이 있다. 이것이 명사화(?)되어 용어에 포함이 되었고 '원리금 상환'이라는 뜻을 내포하는 듯하다*]

 

DSR = (부채로 인해 매달 지불하는) 연간 원리금 / 연 소득 X 100

 

개인의 소득 대비 갚아야 하는 원리금 비율이다. 즉, '분수에 맞게 빚져라'의 취지로 사용되는 지표라고 볼 수 있겠다.

 

여기서 말하는 부채는 금융대출 뿐만 아니라 자동차 할부, 학자금 및 카드론과 같은 모든 종류의 대출을 포함한다. 금융부채만을 위주로 계산하는 DTI(총부채상환비율)와는 다소 상이하며 아무래도 분모에 위치한 원리금의 크기가 커지다 보니 도출되는 DSR의 값은 커지게 되고 이는 쉽게 규제 대상이 될 수 있음을 의미한다.

 

계산법 예시는 뒤에 가서 다루도록 하겠다.

 

DSR 규제 강화

금융위원회가 지난 10월 26일 가계부채를 관리하기 위해 강화된 대책을 발표했다. (아니 왜 갑자기 ????) 2023년까지 약 3단계에 걸쳐 확대조정할 예정이라고 한다. 

기하급수적으로 증가하는 가계대출이 바로 DSR 규제 강화의 주원인이라고 한다. DSR 규제가 강화되면 아무래도 사람들이 기존에 지고 있던 채무의 일부를 상환할 수밖에 없다. 

• 2021년 7월 이후 모든 규제지역에서 6억원 초과의 주택을 매입하거나 신용대출을 1억 이상 땡기면 DSR 40% 규제대상에 포함된다.
• 2022년 1월부터 대출 총액이 2억원을 넘는 경우 DSR 40% 규제가 적용된다고 한다. 그리고 같은 해에 7월이 되면 대출 총액 기준이 1억으로 낮아지면서 규제 대상이 더 확대된다. 사실상 주택 매입에 보탬이 될 신용대출의 한도가 대폭 낮아지게 된 것이다. (거의 뭐 사다리 끊기 대놓고 하는 느낌)
• 1 금융권에서의 규제로 인해 2 금융권에 몰리는 것을 막고자 2022년 1월부터 개인별 DSR 규제비율이 60%에서 50%로 낮아진다.
• 2022년 1월부터 카드론 DSR 규제가 적용되는데 이는 소득이 낮거나 신용이 낮은 사람들의 자금계획에 큰 영향을 주게 된다.

 

[팁*DSR 규제로부터 예외인 대출들이 있다*]

• 보금자리론
• 전세자금대출
• 중도금대출
• 300만원 이하 신용대출
• 서민금융상품
• 보험계약대출
• 예적금담보대출
• 현금서비스 등

 

DSR 계산법

DSR 계산법의 위에서 언급했듯 공식 자체는 간단하다. 원리금이 어느 정도인지 정확하게 알고 있고 내 연소득을 파악하고 있다면 너무나도 쉽지만 대출규모가 크고 상환방식이 원리금균등이냐 원금균등이냐 등에 따라 계산이 복잡하고 부정확할 수 있어서 아래 사이트를 추천드리고자 한다. 링크는 아니고 그냥 복붙해서 들어가면 자동으로 연결될 것이다. (계산법이 아니라 사이트를 알려주고 있누~?)

부동산계산기.com/DSR

 

연소득 7000만원인 A씨가 기타 대출이 없는 상황에서 30년만기 연 3.20% 금리로 4억2천만원의 돈을 빌릴 예정인데 상환방식이 원리금균등이라면 A씨의 대출 DSR은 몇일까?

벌써 머리가 어질어질하다. 하지만 위 사이트를 활용한다면 결코 어렵지 않다. 결과는 31.14% 라는 DSR 값이 도출된다. 결국 이 사람은 40% 규제에 걸리지 않으며 8.86%의 추가적인 DSR 한도내에서 신용대출 등 기타대출이 가능하게 되는 것이다. 

 

만약 A씨의 연봉이 5000만원이었다면? DSR이 43.59%로 규제에 걸리게 된다. 즉, DSR 규제는 고연봉자에게는 크게 영향이 없지만 비교적으로 낮은 연봉을 받아가는 사람들에게 치명적일 수 있다. 몇 천만원을 더 빌릴 수 있느냐 없느냐에 따라서 부동산 매입계획의 성사여부가 결정되기 때문이다. 

 

 

지금까지 DSR이란 무엇인지 그리고 규제가 어떤식으로 강화되었으며 계산은 어떤식으로 이루어지는지 등에 대해 살펴보았다. 자신의 상황에 실제로 적용해보지 않으면 계속해서 낯설기만한 용어가 바로 이 녀석 같다. 미래에 부동산 매매 계획이 있으시다면 DSR을 꼭 챙겨서 본인의 여건을 정확히 파악하시길 바란다!

2021.10.29 Friday