2021년 양도소득세율 간단정리

2021년 양도소득세율 간단정리

 

 

지난번 주식 양도소득세 포스팅에 이어 오늘은 부동산 양도소득세 및 양도소득세율에 대해 정리해볼 예정이다. 올해 들어 양도소득세와 관련된 변화 내용은 다음과 같이 요약할 수 있다. 

 

• 세율의 변화(최고세율 인상)
• 1세대 1주택 비과세 보유기간의 산정방식
• 장기보유특별공제 거주요건의 추가
• 분양권 주택수 포함

 

위와 같은 순서에 따라서 2021년 양도소득세율 관련 내용 차근차근 살펴보도록 하겠다. 우선 들어가기에 앞서 양도소득세라고 하는 개념부터 가볍게 짚고 넘어가도록 하겠다. 

 

"양도소득세란?"

 

양도소득세란 말 그대로 가지고 있는 무언가를 양도했을 때 소득(이득)이 발생하게 되고 이에 대해 일정 비율에 따라 나라에 내야 하는 세금을 의미한다. 주식 양도소득세란 보유한 주식을 매매했을 때 발생한 이익에 대해 부과되는 세금을 말하며, 본 포스팅의 주제인 부동산(ex. 분양권)에 대한 권리를 타인에게 양도했을 때 발생한 이익에 대한 세금을 일반적인 (부동산) 양도소득세라고 한다. 단, 양도 시 이익이 발생하지 않는다면 양도세 또한 발생하지 않는다.

 

 

2021년 양도소득세율, 기본세율의 변화(주택 2년 이상 보유 시)

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올해부터 양도소득세의 최고세율이 기존 42%에서 45%까지 총 3% 증가했다. 이는 지난 2017년 40% → 42%로의 조정에 이은 현 정부의 두 번째 인상이며, 기존 5억 원 이상 10억 미만 및 10억 초과 부동산에 대하여 42%의 소득세율(최고세율)이 부과되던 것에 10억 초과 부동산에 대한 세율 45%까지 변경된 것이다. 주택 가격의 구간별 세율과 누진공제 표는 아래와 같다.

 

2021년 기본세율
과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%
4,600만원 이하	15%	-108만원
8,800만원 이하	24%	-522만원
1억 5,000만원 이하	35%	-1,490만원
3억원 이하	38%	-1,940만원
5억원 이하	40%	-2,540만원
10억원 이하	42%	-3,540만원
10억원 초과	45%	-6,540만원

 

※ 누진공제의 개념은 가볍게 과세표준별로 인상되는 세율에 따라 복잡한 '계산'을 가볍게 할 수 있도록 도와주는 하나의 계산법 도우미(?) 정도로 보면 된다. 

 

단기 보유세와 다주택자 중과세율 인상(조정대상지역 기준)

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기본세율의 변경 내용 이외에도 단기 보유 세율 및 다주택자 중과세와 관련하여 올해부터 변경되는 점도 있다. 

 

• 주택 단기 보유세(입주권+분양권)

기본적으로 주택 2년 이상 보유 시에는 기본세율만 적용된다.

 

입주권 : 올해 6월 1일부터 변경되는 내용으로는 1년 미만의 주택 양도 시 70% 세율이 되며, 2년 미만의 주택 양도 시에는 60%가 적용된다는 점이 있다.

 

분양권 : 뿐만 아니라 지역에 상관없이 획득한 분양권에 대해 1년 미만 보유한 경우 70% 그리고 1년 이상인 경우 60%의 세율이 적용된다.

 

• 다주택자 중과세율

다주택자의 중과세율과 관련된 내용은 다음과 같다. 

 

기존 조정대상지역에서의 다주택자 중과세율은 2주택자의 경우 +10%, 3주택 이상은 +20%의 세율이 기본세율에 추가 부과되었으나 단기보유세와 마찬가지로 올해 6월부터 각각 10% 씩 인상될 예정이다. 

 

인상 이후의 중과세율은 2주택자 → 기본세율 + 20% / 3주택 이상 → 기본세율 + 30% 세율 적용.

 

양도소득세율과 같이 주택 가격에 따른 다주택자 중과세율표도 정리하면 다음과 같다.

 

2021년 다주택자 중과세(6월 이후)
과세표준	2주택 중과세 (기본세율+20%)	3주택 이상 중과세 (기본세율+30%)
1,200만원 이하	26%	36%
4,600만원 이하	35%	45%
8,800만원 이하	44%	54%
1억 5,000만원 이하	55%	65%
3억원 이하	58%	68%
5억원 이하	60%	70%
10억원 이하	62%	72%
10억원 초과	65%	75%

 

특히 조정지역 3주택자가 10억 이상의 주택을 양도하게 되는 경우 지방세 10%까지 더해져 약 82.5%의 양도소득세가 부과된다. 

 

주택을 2개 또는 3개 이상 보유 중이신 분들 중 처분 계획이 있으신 분들은 6월이 되기 전에 처분해야 그나마 절세를 할 수 있다.

 

 

[유의사항]

위 내용과 관련해서 유의할 부분이 있는데 바로

1. 조정대상지역 내에서의 주택 양도 시 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권도 주택수에 포함된다. (단, 21년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 포함되지 않음)
2. 양도세 비과세와 관련된 내용이다. 기본적으로 9억 이하 주택을 양도 시 1주택자가 2년 이상 보유했다면 비과세 혜택을 누릴 수 있었다. 하지만 올해부터 다주택 기간까지 고려요소로 작용하여 최종 1주택이 된 날을 기준으로 2년 이상 보유해야지만 비과세를 인정받을 수 있다. (단, 일시적 2주택은 제외됨)
3. 장기보유 특별공제와 관련된 내용이다. 실거래 9억 초과 주택(1세대 1주택)에 대해 장기보유 특별공제 요건으로 적용되던 '보유 기간 연 8%'에서 '보유 기간 연 4% + 거주 기간 연 4%'로 공제율이 변경되었다. 또한, 기존 거주기간과 상관없이 보유기간 기준 최대 80%까지 적용되던 장기보유특별공제가 이번에 개정되면서 '거주기간 요건이 추가' 되었다. 따라서 9억 초과 주택에 대해 장기보유 특별공제를 받기 위해서는 3년 이상 보유에 2년 이상 실거주 요건이 충족되어야 한다.

1세대 1주택자 장기보유 특별공제와 관련된 공제율 표를 살펴보면 아래와 같다. (1세대 1주택자 대상인 점은 동일_

 

보유기간	공제율(%)	거주기간	공제율(%)
3년 이상 4년 미만	12	2년 이상 3년 미만 (보유기간 3년 이상 한정)	8
		3 ~ 4년	12
4 ~ 5년	16	4 ~ 5년	16
5 ~ 6년	20	5 ~ 6년	20
6 ~ 7년	24	6 ~ 7년	24
7 ~ 8년	28	7 ~ 8년	28
8 ~ 9년	32	8 ~ 9년	32
9 ~ 10년	36	9 ~ 10년	36
10년 이상	40	10년 이상	40

 

위와 같이 개정된 공제표에 따라서 보유기간과 거주기간을 판별한 후 공제율을 계산하면 된다. 예를 들어 10년 보유에 4년 거주했다면 40% + 16%가 더해진 56%의 공제율이 적용된다. 보유기간과 거주기간이 나뉘었다는 점에서 보유기간보다는 거주기간이 공제율을 높이는데 더 중요해졌다는 것을 알 수 있다.

 

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지금까지 올해부터 인상된 양도소득세율표 (기본세율) 및 단기보유세 그리고 다주택자 중과세율에 대해 알아보았다. 올해부터 달라지는 부분 잘 확인하시고 다들 세금으로 억울하게 손해보는 일 없으시길 바란다!

 

2021.02.22 Monday

 

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