2021 종부세 과세대상 및 절세방법

2021 종부세 과세대상 및 절세방법

 

지난번 종합부동산세 관련 포스팅에 이어 오늘은 종부세 및 종부세 과세대상에 대한 전반적인 개념에 대해 좀 더 집중적으로 다뤄보려 한다. 세금이라고 하는 것이 앞서 다룬 '취득세' 또는 '양도세(혹은 증여세)'와 같이 어떤 형태로든 재산의 거래가 이루어졌을 때도 부과되지만 '보유'하고 있다는 사실만으로도 대상에서 벗어날 수 없다. 비록 재산세라고 하여 재산의 보유로 인해 발생하는 세금도 있지만 본 포스팅의 주제인 종부세도 존재한다는 점에서 (필자와 같은) 서민 입장에서 정말 너무하다는 생각이 들지만 그래도 관련된 내용들을 살펴보고 절세할 수 있는 부분은 짚고 넘어가도록 하겠다!

 

목차

• 종부세 개념정리
• 종부세 과세대상 및 납부기간
• 종부세율 및 절세방법

 

목차는 위와 같이 구성했으며 원하는 내용을 빠르게 확인하고 싶으신 분들은 항목 클릭을 통해 이동해주시길 바란다. 본 포스팅에서는 종합부동산세 계산방법에 대해서는 자세히 다루지 않을 예정이기 때문에 혹여나 계산방법이 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 확인해주시길 바란다.

 

2021년 종합부동산세 과세대상 및 세율 간단정리

 

종부세 개념정리

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종합부동산세에 대한 구체적인 내용을 살펴보기 전에 이 조세제도가 도입된 배경을 먼저 이해하는 것이 필요하다. (사실 이해까지는 필요 없다. 자가를 소유하고 있는 사람 입장에서 종부세 과세대상에 해당된다면 억울하기만

 

• 종부세 도입 배경

날이 갈수록 높아지기만 하는 부동산 시장에서 고액의 부동산을 소유하고 있거나 여러 채의 부동산을 소유하고 있는 사람들을 대상으로 재산세 외의 '보유세'를 부과하여 부동산 가격을 안정시키고 조세의 형평을 맞추기 위해 도입되었다. (아직 부동산 안정화와는 거리가 멀게 느껴지긴 하지만)

 

종부세가 도입된 이래로 올해 전국 주택 공시가가 약 19%나 상승한 탓에 종부세 과세대상자가 전년에 비해 70%가 상승했다는 기사가 보도되기도 했다. 이는 작년에 발표된 부동산 7.10 대책의 영향이 큰 것으로 사료되며 다주택자 혹은 조정지역 내 부동산 보유자에게는 종부세에 대한 내용 정리가 수반이 되어야지 그렇지 않으면 엄청난 세금폭탄으로부터 자유로울 수 없게 됐다.

 

처음 종합부동산세가 도입된 시기는 최근 같지만 놀랍게도 2005년 6월이었다. 이 당시만 해도 전국 기준 약 1% 미만에 해당하는 고액 부동산 소유자들에게 주로 조세부과가 이루어졌는데 당시만 해도 부동산 가격에 대한 규제의 필요성이 존재하기는 했지만 일반 사람들에게는 크게 해당되지 않을 만큼 평균 가격이 그리 높지 않았다.

 

하지만 낮은 금리로 인해 마땅한 투자처를 잃은 현금 보유자들이 갭투자(혹은 갭투기)'의 형태로 다주택을 보유하게 되면서 부동산을 통한 차익실현이 점점 인기를 끌게 되었고 지난 10년 동안 이전과는 비교가 안될 정도로 가격이 상승하게 된 것이다. 뭐.. 이외에도 요인들이 있었겠지만..

 

 

종부세 과세대상 및 납부기간

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• 종합부동산세 납부기간

종부세를 납부하게 될지 말지 결정짓는 가장 중요한'과세기준일'은 매년 6월 1일로 정해져 있다. 6월 1일을 포함하여 이후의 시점에 부동산을 보유하고 있는 사람들에 대해서는 납부의 유무가 정해지는 것이다. 이 기간 동안 부동산(혹은 기타 주택)을 소유하면서 과세대상에 적용되는 사람들은 정해진 납부기간 안에 세금 납부의무를 지게 된다. 단, 6월 1일 이전에 보유한 부동산을 처분하게 되면 과세대상에서 제외된다.

 

종합부동산세 납부기간은 매년 12월 1일 ~ 12월 15일로 정해져 있으며 혹여나 납부기한의 마지막 날이 주말 또는 공휴일인 경우 바로 다음에 이어지는 평일로 기한이 연장된다. 예를 들어, 12월 15일이 토요일이라면 그다음에 이어지는 (공휴일이 아닌) 월요일로 기한이 연장되는 것이다.

 

이제 과세기준일과 납부기간은 알겠는데 그럼 도대체 과세대상은 어떻게 분류되는 것일까?

 

• 종합부동산세 과세대상

종부세 과세대상은 부동산(주택)을 포함하여 '종합합산토지' 그리고 '별도합산토지'까지 크게 3가지로 분류되어 의무를 지게 된다. 그리고 각각 설정된 공제금액이 있으며 해당공제금을 넘게 되면 과세대상에 포함이 되는 것이다.

 

과세대상 분류	공제금액
주택(주택부속토지 포함) 단, 법인주택 기본공제 6억원은 폐지	6억원 (1세대 1주택자 9억원)
종합합산토지(나대지 · 잡종지 · 농지 등)	5억원
별도합산토지(상가 · 사무실 부속토지 등)	80억원

 

1세대 1주택자란전체 세대 중 오로지 1명만이 재산세 과세대상에 해당하는 주택 1개를 단독 소유한 경우를 의미하며, 공제금은 최대 9억 원까지 늘어난다. 즉, 1세대 1주택자가 소유한 부동산은 9억 이하까지 비과세 처리된다는 것이다. 하지만 본 케이스에 해당되지 않는 1세대 2주택 이상의 경우 전체 부동산의 공시가격합을 인별로 나눴을 때의 금액이 6억 원을 과세대상이 되는 것이다.

 

약간 복잡하게 들릴 수 있으니 간단하게 요약하면 다음과 같다.

1. 1세대 1주택자 : 9억 이하 부동산은 비과세 / 9억 초과 부동산은 과세대상

2. 1세대 2주택 이상 : 공시가의 총합을 인별(소유 인원)으로 나눴을 때 6억 이하면 비과세 / 6억 초과면 과세대상

 

목차 마지막 단계에서 절세 방법과 관련해 이 부분을 추가적으로 언급할 예정이었지만 미리 간략하게 예를 들면 다음과 같다.

 

만약 1세대 1주택자가 보유한 부동산의 금액이 12억이라면 9억을 초과하기 때문에 차액인 3억에 대하여 과세대상이 된다. 하지만 부부가 동일 주택에 대해 공동명의로 등재하는 경우 각각 6억 원의 공제금이 적용되어 비과세 처리가 된다. 이처럼 공동명의로 등록을 하냐 안 하냐에따라서 과세대상 여부가 갈리기도 하고 세금을 내더라도 적게 낼 수 있는 효과가 있기 때문에 종부세 절세 측면에서 공동명의가 유리하다고 볼 수 있다.

 

 

종부세율 및 절세방법

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올해 6월 1일부터 새로 개정된 종부세율이 적용된다고 한다. 2주택 이하자의 경우 과세표준별 0.1% ~ 0.3%의 범위 내에서 세율 인상이 이루어지지만, 3주택 이상자 또는 조정지역 2주택 이상자의 경우 약 2배에 가까운 인상률을 보여준다. 

 

또한, 앞선 항목에서 언급했듯 법인이 소유한 부동산의 경우 6억 이하 비과세 내용이 사라짐과 동시에 과세표준별 3%의 단일세율이 신설되었다.(3주택 및 조정지역 2주택 이상은 6% 고정)

 

각각의 과세표준은 공시지가에서 공제금액을 차감하고 남은 금액에 대한 것을 의미한다. 즉, 1세대 1주택으로 공시지가 12억의 주택을 보유하고 있다면 9억을 공제한 3억이 과세표준이 되어 개정법에 의해 0.6%의 종부세가 부과되는 것이다.

 

• 2주택 이하 종부세율 개정

과세표준	2주택 이하
	현행	개정안
		개인	법인
3억원 이하	0.5%	0.6%	3%
3억 ~ 6억원	0.7%	0.8%
6억 ~ 12억원	1.0%	1.2%
12억 ~ 50억원	1.4%	1.6%
50억 ~ 94억원	2.0%	2.2%
94억원 초과	2.7%	3.0%

 

• 3주택 이상 및 조정지역 2주택 종부세율 개정

과세표준	3주택 이상 및 조정지역 2주택
	현행	개정안
		개인	법인
3억원 이하	0.6%	1.2%	6%
3억 ~ 6억원	0.9%	1.6%
6억 ~ 12억원	1.3%	2.2%
12억 ~ 50억원	1.8%	3.6%
50억 ~ 94억원	2.5%	5.0%
94억원 초과	3.2%	6.0%

 

2주택 이하도 최대 0.3%까지 세율 인상이 이루어져 눈살 찌푸려지겠지만 3주택 이상 및 조정지역 2주택자들에게는 거의 폭탄급 세율 인상이라고 볼 수 있다. 기존에 내던 것의 약 2배를 내야 하는 상황이 되었기 때문에 올바르게 대처하지 않는다면 마음이 많이 아플 것 같다.

 

• 절세방법

추천드리는 종부세 절세 방법에는 크게 3가지가 있다. 

 

1. 부부 공동명의

공동명의와 관련된 내용은 과세대상을 설명하면서 언급하였기 때문에 넘어가도록 하겠다. 단, 증여를 통해 부부 공동명의로의 전환을 도모하는 경우 조정지역 내 3억 이상 주택 취득세율이 12%라는 점을 감안하여 판단하시길 당부드리고 싶다.

 

취득세와 관련하여 구체적인 내용을 확인하고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고해주시길 바란다.

2021 취득세율 총정리

 

2. 자녀에게 증여

보통 2주택 이상자에게 해당되는 방법이며 마땅한 처분길이 없는 동시에 부동산 가격이 지속적으로 상승하리란 기대 하에 자녀에게 증여하는 방식을 택하기도 한다. 왜냐하면 부부간의 증여가 6억 원이라는 점에서 비교적 적은 금액이기는 하나 직계비속으로의 증여는 성인 기준 최대 5천만 원까지 공제가 되기 때문이다. (미성년자는 2천만 원)

 

증여세와 관련하여 구체적인 내용을 확인하고 싶으신 분들은 아래 링크를 참고해주시길 바란다.

2021 증여세율 총정리

 

3. 과세기준일 6.1 이전에 매도

제일 쉬우면서도 선택하기 껄끄러운 방법이 바로 과세기준일 이전에 미리 매도하는 것이다. 제일 깔끔하긴 하지만 그래도 소유했던 부동산에 대한 정을 쉽게 떨쳐내기란 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 2배 이상의 세금폭탄이 부담스럽게 느껴진다면 굳이 세금을 내면서까지 보유할 필요가 없게 되는 것이다.

 

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지금까지 종부세 과세대상을 포함하여 종부세율 및 절세 방법 등 전반적인 내용들을 정리해봤다. 보유세라고 하면 국내에서는 재산세와 종부세가 가장 대표되는데 사실 세계 어디를 둘러봐도 종부세를 부과하는 나라가 없다고 한다.

 

2주택자 3주택자라 해서 보유하고 있는 모든 집에 들어가서 사는 것이 아닌 보통 세를 주는 형태로 운영할 텐데 직접 살지도 않는 집을 유지하기 위해 원치 않는 세금폭탄을 감수하기란 여간 부자가 아니고서는 쉽지 않다. 현재 1세대 1주택 9억 공제금도 건드리려고 하는 움직임이 포착되고 있는데 1가구 1주택은 건드리지 않았으면 하는 바람이다.

 

미국은 보유세가 높은 반면 취득세와 양도세의 부담이 크지 않다고 한다. 가정의 평화를 위해 1가구 1주택만큼은 최대한 보호해주겠다는 것이다. 하지만 우리나라는 취득세, 양도세, 재산세, 종부세 안 높은 것이 없다. 그냥 아싸리 자가 없이 임대주택 또는 전세살이 하면서 이런 걱정 안 하는 것도 좋지만 집 한 채 마련하는 것조차 두려워지는 현실 자체가 그저 아쉽기만 하다.

 

이래나 저래나 다들 화이팅...!

 

2021.04.16 Friday