2021년 종합부동산세 과세대상 및 세율 간단정리

 

2021년 종합부동산세 과세대상 및 세율 간단정리

 

 

오늘은 종합부동산세 과세대상 및 세율을 통한 계산방법 등 전반적인 내용에 대해 알아보려고 한다. 사실 주택을 보유하고 있지 않은 1인으로서 몰라도 그만인 내용이기는 하지만 부동산에 관심이 많은 요즘 여러 사람들과의 원활한 대화를 만들어나가고자 정리해보기로 다짐했다. 이렇게 열심히 정리하고 꿈꾸다보면 나도 언젠가는 내가 정말 원하는 집 한채 보유하는 순간이 오겠지!

 

목차

• 종합부동산세 개념 및 납부기간
• 종합부동산세 과세대상
• 종합부동산세 세율 및 계산방법

 

 

종합부동산세 개념

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종합부동산세 개념

종합부동산세(Comprehensive Real Estate Holding Tax)는 말 그대로 부동산(실물 자산)을 보유하고 있는 동안 납부해야하는 세금을 의미하며, '주택'에 대한 종합부동산세와 '토지'에 대한 종합부동산세 두 가지 개념이 합쳐져 있다고 보면된다. 하지만 보유 자체만으로 납부대상자가 되는 것은 아니며 과세기준일에 세법에서 정하는 기준금액을 초과하는 주택 또는 토지(공시가격 합계액 초과시)에 한정되어 있다. 흔히 '종부세'라고 줄여말하는 종합부동산세의 등장배경에는 주택 및 토지 투기세력 억제를 통한 가격 안정화 목적이 있다. 

 

종부세 도입 목표

• 부동산 가격안정 도모
• 지방재정 균형발전
• 국민경제 건전한 발전

 

 

종부세 납부기간

• 매년 12월 1일 ~ 12월 15일 (단, 납부기한이 주말 혹은 공휴일인 경우 바로 다음에 이어지는 평일이 자동적으로 새로운 기한으로 변경된다)

예를 들어, 납부기한(마지막날)인 15일이 토요일이라면 자동적으로 이어지는 월요일이 새로운 납부기한이 될테고 납부기한이 공휴일인 수요일이라고 하면 새로운 납부기한은 목요일이 되는 것이다!

 

• 국세청에서 직접 세액을 계산하고 나서 납세고지서를 발부(직접 신고 및 납부) 또는 분할납부할 수도 있으니 뒤에 나오는 종부세 계산방법을 잘 참고하셔서 도전해보시길 바란다!
• 농어촌 특별세를 납부하는 사람들은 종부세 세액의 20%를 추가 납부해야 한다.
• 종부세가 250만원을 초과하는 경우 세액의 일부에 대해 6개월에 걸쳐 분납할 수 있다.

 

 

종합부동산세 과세대상

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종합부동산세는 앞에서도 언급했지만 기본적으로 매년 과세기준일(매년 6월 1일)에 국내 소재 주택 및 토지를 유형별로 구분한 뒤 공시가격을 합산하여 각각 공제금액 이상으로 초과되는 부분에 대해 과세되는 세금이다. 

 

유형별 과세대상	공제금액
주택(주택부속토지 포함)	6억원 (1세대 1주택자는 9억원)
종합합산토지(나대지 · 잡종지 등)	5억원
별도합산 토지(상가 · 사무실 부속토지 등)	80억원

※ 1세대 1주택자 : 세대원 중 1명만 재산세 과세대상 주택 1개를 단독 소유하고 있는 경우 / 혼인은 혼인신고일 기준 5년 그리고 동거봉양은 합가일 기준 10년 동안을 각각 1세대로 간주

 

사실 요즘 땅보다는 부동산에 더 관심이 많은 추세이기 때문에 첫번째 유형인 주택을 대표예시로 들어 종합부동산세 과세대상에 대한 부연설명을 드리도록 하겠다. 우선 종부세 과세대상 여부를 판단할 때 명의가 단독인지 공동인지가 중요한 요소로써 작용하는데 그 이유는 바로 다음과 같은 케이스 때문이다. 

 

예를들어 단독명의로 공시지가 12억 주택을 소유하고 있다고 치자. 여기서 만약 1세대 1주택자 요건이 충족되면 공제금 9억원을 제외하고 나머지 초과분 3억에 대해서만 세율이 적용된다.

 

하지만 단독명의 대신 부부가 공동명의로 등록해놓게 되면 1세대 1주택자 혜택이 사라지게 되어 2명 각각 6억원까지만 공제금이 적용되지만 둘을 합치게 되면 공제금이 총 12억으로 공시지가와 같게되어 사실상 부담해야하는 종부세 과세대상에서 제외가 된다.

 

이처럼 명의를 어떤식으로 가져가냐에 따라서 동일한 공시지가의 부동산이라고 할지라고 세금을 낼 수도 안 낼 수도 있게 되는 것이다. 

 

좀 더 구체적인 종합부동산세 과세대상 내용을 살펴보면 아래의 표와 같다.

 

구분	재산의 종류	재산세	종부세
주거용 건축물	주택 / 오피스텔	과세	과세
	별장 (휴양 · 피서용)	과세	X
	임대주택 / 미분양주택 / 사원주택 / 기숙사 등	과세	X
기타 건축물	상가 / 사무실 / 빌딩 / 공장 / 사업용 건물	과세	X
종합합산 토지	나대지 / 잡종지 / 재산세 분리과세가 아닌 농지 등	과세	과세
	재산세 분리과세 대상 토지 중 기준초과 토지	과세	과세
	재산세 별도합산과세대상 토지 중 기준초과 토지	과세	과세
	재산세 분리과세·별도합산과세대상이 아닌 모든 토지	과세	과세
	주택건설사업자의 주택신축용 토지	과세	X
별도합산 토지	일반건축물 부속토지 (기준면적 범위 내)	과세	과세
	법령상 인가 및 허가받은 사업용 토지	과세	과세
분리과세 토지	농지 · 임야 · 목자용지 등	과세 (0.07%)	X
	공장용지 일부 / 공급목적 보유 토지	과세 (0.2%)	X
	골프장, 고급오락장용 토지	과세 (4%)	X

 

※ 과세대상에서 제외되는 경우

: 일정 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 같이 주택건설사업자가 주택신축용으로 사용할 예정인 토지에 한해서 9월 16일 ~ 9월 30일까지 합산배제신고를 진행하는 경우 종부세 과세에서 제외된다. (어렵다...)

 

 

종합부동산세 세율 및 계산방법

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2021년 1월 1일부로 정부는 부동산 투기 억제 및 가격 안정화를 목표로 다주택자, 법인 등에 대해 주택 종부세 강화를 예고했다.

 

이에 따라 전체적인 종부세율이 인상되고 법인에 대한 단일세율이 신설되었으며, 1세대 1주택자의 세액공제 관련 부분에서 고령자 공제율 및 종합공제율(고령자 공제율 + 장기보유 공제율)이 소폭 인상되었다. 이와 관련된 내용은 아래 표를 통해 참고하시길 바란다. 참고로 새로 개정된 세율이 적용되는 시점은 6월 1일이다.

 

• 종부세율 인상 및 법인 단일세율 신설

주택수	과세표준	세율(%)
2주택 이하	3억원 이하	0.5% → 0.6%
	3 ~ 6억원	0.7% → 0.8%
	6 ~ 12억원	1.0% → 1.2%
	12 ~ 50억원	1.4% → 1.6%
	50 ~ 94억원	2.0% → 2.2%
	94억원 초과	2.7% → 3.0%
3주택 이상 및 조정지역 2주택	3억원 이하	0.6% → 1.2%
	3 ~ 6억원	0.9% → 1.6%
	6 ~ 12억원	1.3% → 2.2%
	12 ~ 50억원	1.8% → 3.6%
	50 ~ 94억원	2.5% → 5.0%
	94억원 초과	3.2% → 6.0%
종합합산	15억 이하	1%
	45억 이하	2%
	45억 초과	3%
별도합산	200억 이하	0.5%
	400억 이하	0.6%
	400억 초과	0.7%

 

법인 중과세율 적용 후,

2주택 이하 법인 : 3.0% 세율

3주택 이상 및 조정지역 2주택 : 6.0% 세율

 

개인 뿐만 아니라 법인까지 중과세율이 확대 적용됨에 따라 다주택 보유에 대한 부담감이 커지게 되었다.

 

• 1세대 1주택자 세액공제

고령자 공제율
연령	공제율(%)
60 ~ 65세 미만	10% → 20%
65 ~ 70세 미만	20% → 30%
만 70세 이상	30% → 40%
장기보유 공제율(변동없음)
보유기간	공제율(%)
5 ~ 10년 미만	20%
10 ~ 15년 미만	40%
15년 이상	50%

 

위와 같이 1세대 1주택자 고령자에 대한 종부세 공제율은 현행 대비 10%씩 증가할 예정이며, 장기보유 공제율은 변동이 없다.

 

또한, 고령자 공제율과 보유기간 공제율을 합한 종합공제율(합산 공제한도)는 10%가 인상되어 기존 70% → 80%로 적용될 예정이다. 이를 통해 고령자들이 주택보유를 통해 얻게되는 세액공제 혜택은 개선되었다고 볼 수 있다.

 

• 종합부동산세 계산방법(주택)

종부세 계산방법은 주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분 모두 동일한 흐름과 과정으로 진행되며 중간에 들어가 있는 공제금액, 공정시장 가액비율, 종부세 과세표준, 세율 등은 위에 정리된 표를 참고하여 적용하시면 계산에 큰 어려움이 없으실 것이다.

 

주택을 예로 들어 설명을 드리면 다음과 같다.

1. 공시가격 총합에서 공제금액 6억원(1세대 1부택은 9억원)을 뺀다.
2. 1번에서 나온 값에 공정시장 가액비율(과세표준 대비 공시가의 비율)을 곱한다. 참고로 21년도는 95%이며 22년도 이후는 100%.
3. 2에서 도출된 값을 '종부세 과세표준'이라고 부르며 여기다가 위에 정리한 세율(%)을 곱해주면 그게 바로 종합부동산세가 되는 것이다.
4. 그리고 3에서 도출된 값에서 법정공제세액(재산세 및 세액공제금 등)을 제하면 최종적으로 납부할 세금이 산출되는 것이다.

 

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올해 개정된 세율이 적용되는 시점이 6월 1일인만큼 이 날을 기점으로해서 자산 포트폴리오를 좀 더 현명하고 손해를 최소화하는 방향으로 재설계할 필요가 있어보인다. 종합부동산세 폭탄과세의 우려가 있으신 다주택자의 경우 5월 31일 이전으로 해서 미리미리 보유하고 있는 부동산들을 처분하는 것이 좋아보이며, 반대로 매수자의 경우 6월 2일 이후 취득하는 것이 유리할 것으로 보인다. 인상된 종부세로 인해서 혼란을 겪고 있을 사람들도 많고 계획에 차질이 생기신 분들도 계실텐데 다들 평소처럼 현명하게 대처해 나가시길 바란다!

 

2021.03.07 Sunday

 

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