청약 혹은 주택에 이제 막 관심을 갖기 시작하신 분들이라면 공공분양과 민간분양이 서로 다른 개념이라는 것을 인지하셨을 것이다. 필자의 경우 공공과 민간이라는 단어 자체가 어려운 것은 아닌데 이상하게 분양이라는 단어가 붙으면 낯설어진다. 그래서 이번 포스팅을 통해 공공분양과 민간분양에 대한 차이를 정확히 구분하여 공부해보려고 한다.
공공분양과 민간분양의 개념
공공분양이란 무엇일까?
쉽게 공사(公社)가 만든 주택단지를 분양한다는 것이다. 주체로는 한국토지주택공사(LH)와 서울주택공사(SH) 등이 있다. 이처럼 국가에서 출자된 자본을 바탕으로 국민주택 규모의 주택을 공급하는 것이 바로 공공분양이다. 주된 목적이 바로 서민 주거 안정과 주거비 부담 완화이기 때문에 반드시 필요하다고 여겨질 수 있다. 다만 민간주택(민간분양)의 퀄리티보다 수준이 다소 낮다는 인식이 퍼져있어서 공공분양 청약공고가 올라왔을 때 소위 밑거(밑고 거른다)하는 사람들도 있다.
민간분양이란 무엇일까?
쉽게 민간(民間)이 만든 주택단지를 분양한다는 것이다. 주체로는 현대건설(힐스테이트), GS건설·대우건설(푸르지오) 및 HDC현대산업개발·HDC아이앤콘스(아이파크) 등이 있다. 통상 LH 같은 공공기관이 소유한 땅을 매입하고 건물을 올린 후 분양하는 등 투자금도 많이 들어간다. 일반적으로 공공분양으로 공급되는 주택들보다 퀄리티도 높고 주거단지의 편의성 또한 잘 갖춰져 있다는 인식이 많다.
공공분양과 민간분양 차이
공공분양과 민간분양 사이에 확연한 차이가 존재하는데 이를 표로 구분지어 보았다.
| 특징 | 공공분양 | 민간분양 |
| 가격 | 비교적 낮음 | 비교적 높음 |
| 면적 | 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하 (수도권 제외 읍 or 면은 100㎡ 이하) |
제한없음 |
| 당첨기준 | 납입횟수 및 납입총액 40㎡ 이하 : 3년 이상 무주택 세대주 및 납입횟수가 많은 사람 40㎡ 초과 : 3년 이상 주무택 세대주 및 납입총액이 많음 사람 |
가점제 및 추첨제 무주택기간 : 1 ~ 15년 이상. 만점 32 부양가족수 : 0 ~ 6명. 만점 35 청약기간 : 6개월 ~ 15년 이상. 만점 17 |
| 청약자격 | 가입기간/납입횟수/무주택 | 가입기간/최소예치금 |
| 입주시기 | 보통 1년 | 보통 2년 ~ 2년 6개월 |
| 전매제한/실거주의무기간 | 민간분양보다 길다 | 공공분양보다 짧다 |
| 특공물량(신혼부부,생애최초,다자녀 등) | 민간분양보다 많음 | 공공분양보다 적음 |
<공공분양>을 설명함에 있어 국민주택의 개념도 알고 있어야 한다.
국민주택이란 통상 공공분양으로 공급되는 주택을 의미하며 위 표에서 볼 수 있듯이 특정 규모 이하의 면적(수도권 기준은 85㎡/비수도권 읍 또는 면 기준은 100㎡)만을 제공한다.
<민간분양> 가점체/추첨제 비율은 면적 및 지역에 따라 정해지는데 기존에 아래 표와 같은 비율이었다가 올해 추석연휴 전후로 개편될 예정이다.
| 면적 | 투과지 | 청과지 | 공공주택 | 임대주택 | 기타 주택 |
| 85㎡ 이하 | 가점제 : 100% 추첨제 : 0% |
가점제 : 75% 추첨제 : 25% |
가점제 : 100% 추첨제 : 100% |
- | 가점제 : 0~40% 추첨제 : 60~100% |
| 85㎡ 초과 | 가점제 : 50% 추첨제 : 50% |
가점제 : 30% 추첨제 : 70% |
가점제 : 0~50% 추첨제 : 50~100% |
가점제 : 100% 추첨제 : 0% |
가점제 : 0% 추첨제 : 100% |
아직 확정되지는 않았지만 현 시점에서의 개편안은 투과지(투기과열지구) 기준 아래 표처럼 바뀔 예정이다.
| 면적 | 투기과열지구 가점제/추첨제 비율 개편안 |
| 60㎡ 이하 | 가점제 : 50% 추첨제 : 50% |
| 60 ~ 85㎡ 미만 | 가점제 : 70% 추첨제 : 30% |
| 85㎡ 이상 | 가점제 : 80% 추첨제 : 20% |
공공분양과 민간분양 지원조건(청약자격)
공공분양(국민주택) 지원조건
- 당해 거주자(거주요건충족)
- 만 19세 이상
- 무주택 세대주
- 청약가입기간 및 납입횟수
| 구분 | 기간 | 납입횟수 |
| 투기과열지구 및 청약과열지구 | 2년 이상 | 24회 이상 |
| 기타 수도권 지역 | 1년 이상 | 12회 이상 |
| 기타 비수도권 지역 | 6개월 이상 | 6회 이상 |
| 위축지역 | 1개월 이상 | 1회 이상 |
※ 위축지역 : 청약과열지구의 반대개념을 지니며 통상 주택거래가 거의 이뤄지지 않는 지역을 말한다. 현재 청약은 어느지역이나 인기가 좋기 때문에 위축지역에 해당되는 곳은 거의 없다고 보면 된다.
민간분양(민간주택) 지원조건
- 청약가입기간 및 기준 예치금 : 가입기간은 공공분양(국민주택) 기준과 동일하며 납입횟수보다는 예치금이 중요하다.
| 면적구분 |
최소 예치금 기준액 | ||
| 서울/부산 | 기타 광역시 | 기타 시/군 | |
| 85㎡ 이하 | 300만원 이상 | 250만원 이상 | 200만원 이상 |
| 102㎡ 이하 | 600만원 이상 | 400만원 이상 | 300만원 이상 |
| 135㎡ 이하 | 1000만원 이상 | 700만원 이상 | 400만원 이상 |
| 모든 면적 | 1500만원 이상 | 1000만원 이상 | 500만원 이상 |
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지금까지 공공분양과 민간분양의 개념, 차이점 그리고 지원조건(청약조건)에 대해 정리해봤다. 둘 중 어느 것 하나가 더 좋다라는 취지의 글이 아님을 말씀드리고 싶으며 청약저축을 꾸준히 진행하시는 동시에 마음에 드는 지역의 청약이 나왔다면 공공이던 민간이던 가리지 않고 도전해보시길 추천드린다. 다들 화이팅~^^
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